南京的房东多起来了 房产租赁市场火起来了
来源：品搜延边 时间：2008年7月2日8:52
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上周一篇《在江宁当寓公不划算》的报道引起了房产投资者的热烈讨论。因为现在南京“房东”多起来了，相关话题自然就更受关注。
房产中介“我爱我家”提供的一组数据显示：6月上旬南京房屋租赁与5月同期相比房源增加了20.4%，客源增加了14.7%，成交量增加了11.4%。而与2007年6月上旬同期相比，客源增加了113.4%，成交量增加了117.2%。6月中旬房屋租赁与5月同期相比房源增加了24.27%，客源增加了18.08%，成交量增加了10.16%，房源客源供求比为1.28：1。与2007年6月中旬相比，中旬房源增加了15.9%，客源增加了119.2%，成交量增加了84.3%。
“我爱我家”公布的这组数据着实令人乍舌，南京的房产租赁实在太火了。
业内人士分析认为，产生这样现象的原因是：今年来房价上涨缓慢，不少投资者开始关注起房屋租金收入。不过也因此，南京人的财产性收入增加了不少。
心态分析
租房者：其实租比买划算
“我爱我家”专家告诉记者，南京房屋租赁市场的成熟与稳定，是随着城市发展的不断向前而变化的。城市的居住状况以及就业机会的不断提升，对于房屋租赁来说大量的外来人口占据了相当大的比重。
根据我爱我家统计数据表明：今年新来宁的人群中约有81%通过租房解决住房问题。房屋租赁群体主要是：外地来宁务工群体，公司、企业的上班族，刚刚大学毕业的学生。
这部分外来人口也许本想在南京置业落户，但飞涨的房价和目前还在盘整的楼市止住了他们的脚步。
去年房价涨得凶
在需求旺盛的2007年，南京楼盘开一栋火一栋，房子好卖的程度让想多赚的开发商“捂盘惜售”，或者挤牙膏似的推房源，或者一捂再捂，或者开盘遥遥无期。开发商的捂盘惜售给不少市民一种南京闹“房荒”的错觉，2007年上半年，南京楼市出现了一股抢房潮。连夜排队、托关系批条子成为非常普遍的现象。捂盘、囤房现象有蔓延趋势后，引起了政府关注。南京房管部门规定，领预售许可证一个月内必须开盘，停盘的楼盘重新销售后不得高于此前的价格；物价部门则在细化“一套一价”时明确表示，囤房成本在核价时将不被认可。与此同时，商业银行不得对囤地、囤房企业发放贷款，全面清查闲置土地等相关政策、行动，也让捂盘的代价和风险急剧上升。虽然这些都是行之有效的办法，但南京整体房价还是被抬了上去。
中介工作人员告诉记者，虽然我们没有具体租房和买房登记的比例，但从直观上来看，目前南京外来人员中，租房的人群还是多于买房。“去年这时候都是来找二手房的，今年明显租房的人多了起来。”
还贷的钱够租两套房
在顺驰不动产的一家门店，记者遇到前来寻找房源的小徐，她去年刚从南大毕业，目前在一家私人企业做秘书。“公司效益好，一个月有4000多元的收入，所以我想来看看有没有好点的房子。现在我住的地方离单位太远了，不但要做8站路，中途还要转车，太不方便的。”
当被记者问道有没有考虑买房的问题，小徐说道：“去年刚毕业的时候确实有这种想法，但那时候房子太难买了，我又刚刚工作，总不能为了看房老请假，就耽搁了下来。今年初的时候我回家还跟家人提过买房的事，但家里人说现在楼市走向还不明朗，不着急买。我想想也是，买房的话，就算家里人出了首付，我每月还款也得2000元呢。现在每月1000元左右就能租个不错的单室套了，我完全能负担的了。”
对于房子，小徐还有个她自己认为有些另类的想法，“所以很多人接受不了一辈子租房子住的观念，即使每个月还银行的贷款远远高于租房子的费用。我不这么认为，一套总价100万元的房子，首付三成，贷款70万元，30年，每个月还款额度接近4500元，其间不断有加息的消息传来，还有契税、公共维修金等等一系列费用，而4500元可以在南京市中心繁华地段租两套不错的公寓了。租房子还不用担心房价下跌等因素带来的风险，剩下的几十万用来做其他投资，说不定我也能有番作为呢。”
目前已有专家指出，现在的房价收入比相差很大，如果用目前的房价买了一套房子，购房者可能会为此牺牲很多的幸福。“如果你是大亨，买100套都可以的。但是如果你是一般的中产阶级，现在买了房可能就是痛苦生活的开始。在这样的情况下，我还是劝这些想购房的消费者先租房吧。”
出租者：当房东也很无奈
“过热的投资需求导致了租赁市场的供应量变大，新房出租、由售转租房源以及空置房源的大量入市构成了上半年新增加的房源供给。房地产市场受到‘拐点论’和购房客群观望情绪的影响，更是推进了房屋租赁的火爆。耐不住寂寞的业主开始把目光转向了出租，用这种方式表达自己此时的情绪。”我爱我家的专家对记者说道。
炒房炒成“房东”
在江宁武夷绿洲购房的王小姐，投资的这套房子贷款还有5万元左右，每月的公积金转账完全可以还清，加上也没什么家庭负担，自己的资金面还算宽裕。王小姐觉得前期的投资没有必要浪费，所以这套自己并不住的房源并不急卖。有朋友劝王小姐赶快把房子租出去，“虽说目前租金不算高，好歹也是一笔收入。”
一开始，王小姐并不认同好友的说法，她觉得毛坯房租不出什么价格，多不多这笔钱对自己的生活并不会造成什么影响。更重要的是，她怕新房出租后会影响到房屋的升值。可听着广播里地产巨头的“拐点论”，看着报纸上“寒冬论”，看着电视里开发商一个比一个卖力的吆喝优惠。王小姐决定听从朋友的建议，不如先出租，静观市场变化。“我觉得我这房子的地段还算不错，虽然没有装修，100多平方米三房的户型也还算不错。租金达到1000元一个月问题不大。我以前一直不想把房子出租的原因是，希望短期投资，新房会更易出手，如今市场格局捉摸不定，只好先租代售，每年还有固定收入进账”。
投资房产“刚柔相济”
顺驰不动产的首席市场分析师温晓卿则告诉记者，6月份顺驰二手房的挂牌量比5月份上涨了103%，其中白下区和鼓楼区的挂牌量上涨最高，分别达到了104%和87.4%。而江宁、江北、下关、栖霞等区域都出现了不少刚交付就出租的新房源。
在投资房产时，投资者得认识到两点，房地产投资收益是两方面的，一是投资物业的升值，二是租赁的回报。虽然王小姐这套房子短期内价格并不稳定，但可以转为租赁，以寻找更大升值机会，当房产政策不利于自己投资时，选择“以柔克刚”，有动有静，有柔有刚，有快有慢，有急有缓，要顺势发力，以太极拳的原理应对市场变化。
■数据详解市民租房收入多起来
本报记者曹露报道租房火了，南京市民收入也相应提高了。据相关部门不久前的统计，2007年南京市城镇居民人均财产性收入为364.15元，其中152.54元为房租收入，占财产性收入的41.9%。
市民手中房多了
南京市民的房多了，于是许多其中许多人将房屋出租得益。
市统计局的统计数据显示，2007年南京每百户城市居民拥有住房117套，其中出租房有5套，户均出租房建筑面积为2.35平方米，而2003年每百户拥有住房为105套，其中出租仅有两户，户均出租房建筑面积仅为1.32平方米。由于面积增加及出租价格的提高，2007年人均出租房收入是2003年的2.7倍。
数据上不难看出，2007年的收入增长中，租房收益成为百姓财产的一部分。近几年，南京楼价不断上升，买房压力越来越大，相当一大部分年轻人暂时只能靠租房过日子，除此之外，随着外来人员的增多，南京二手房租赁市场曾一度爆棚，今天刚挂的房源，明天就有人来抢着租，往往还为一套房子而竞价。现象之后无疑是有房者偷着乐，租金一路上涨，收益不断上升。
中国老百姓喜欢把房屋作为自己的私有财产，所以很多人接受不了一辈子租房子住的观念，即使每个月还得省吃俭用还银行的贷款。按南京商品房的平均价60万元一套来算，首付三成，贷款42万元，30年，每个月还款2700元左右，30年的还款总额竟高达97万元，如果贷20年，每个月还款在3100元以上，还贷期还会不断有加息的消息传来，再加契税、公共维修金等等一系列费用，而3000元完全可以在南京市中心繁华地段租一套不错的公寓了。还不用担心房价下跌等因素带来的风险，也许正是因为这样，很多人都选择在年轻时租房。
租房收入连续增长
近几年来，南京市城镇居民收入在快速增长的同时，收入构成也发生了变化。其中财产性收入比重明显上升，而房租收入在城镇居民财产性收入中占了相当的比例。
据调查资料显示，2007年南京市城镇居民人均家庭总收入达22086.60元，比上年同期增长15.1%；其中财产性收入为364.15元，增长58.5%，增长速度不仅明显高于总收入，也大大快于工薪收入、经营性收入和转移性其他收入。
居民财产性收入的构成有股息与红利收入、保险收益、出租房屋收入等。随着房产交易市场的完善，居民家庭一般是投资新住宅房、沿街商业房或二手房，再通过出租，以取得高于银行利率的房租收入，从而达到实现家庭资产保值增值的投资愿望。
据抽样调查资料显示，截至2007年年底，南京市城镇居民每百户家庭中已有18户拥有两套以上住宅，2007年人均来自房屋租金的收入为152.54元，占财产性收入的41.9%，较上年增长8.9%。调查显示，股息与红利收入、出租房屋收入是目前南京市居民的财产性收入的主要因素。
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