任志强：房价上涨证明了宏观调控的成功

经济的发展是个相互制约的综合体，市场经济并非是此消彼长的零合关系，而更多的是一损俱损、一荣俱荣，很难出现整体经济的下滑之中有一枝独秀的情况，也很难出现整体经济的上涨之中某一行业的单独下滑，被淘汰的一定是有新的替代品的落后产业。

宏观经济在不断的调控中取得了重大的成果，造成了居民收入的增长和消费能力的提高。当居民在其他生活质量提高方面迅速得到改善之后，剩余的消费能力必然会升级。历史的镜头回放中可以看到，从“自行车、手表、缝纫机、大衣柜”到“照相机、音响、电视机、计算机”的过渡，如今走向“汽车与住房”的消费过程。传统的“柴米油盐酱醋茶”已经在绝大多数家庭中变成了“医、教、退、保、车、房、卡”了。

当居民收入水平提高时，首先追求的就是住房条件的改善。中国历史上在城市化与住房质量标准上欠账过多。当其他的生产市场化经营之后，可以迅速转换供不应求的局面。但住房改革相对滞后于其他商品的生产，尤其是需求的市场化开放才只有不到十年的时间，并没有彻底改变这种供求不平衡的局面。

有人说宏观调控是在整房地产业，但实际却让房地产业在宏观调控中受益了。每出台一些政策都在推动房价上升。其实原因大约也正在于宏观调控让整体的经济运行状况好转，多项改革政策弥补了市场经济中的不足，如减少农业税增加了农民的收入，同时增加了农民进城就业的机会和转为城市化的机会；如医疗、教育、社保政策的改进可以减少居民的自我储蓄压力，增加了消费能力；如重工化和第三产业的投资不但扩大了就业、增加职工的收入，也在推动着城市化；如资本市场的活跃让人们在工资收入之外，可以用资本获得更多的收益。这些收益无疑又增加了消费的能力。

在所有宏观面上的增长中，消费向哪里转移，哪个产业就成为了更大的受益者。家电如此、汽车如此、房地产也是如此。房地产与其他产业的不同，无非在于多了因为土地的垄断供给和严格限制而导致的稀缺供给，使房地产业并没有能与其他行业一样，在调控中改善供给情况，或者说所增加的供给赶不上需求的增长。

我国的城市化水平和住房水平与发达国家之间的差距是被公认的。在其他生活条件已与发达国家差距越来越小时，消费向住房集中和转移已成为补课中的必然。住房最终成为所有经济增长中一种分享收益的结果。

尽管我国的住房私有化率已居世界前列，但这只能证明大多数城市居民有房住，却不能证明住的质量提高了。改善与提高就成为了热点。缺少自来水、燃气、热力、洗澡和直供热水的住房占相当大的比例，必然会要求在城市化增速与住房质量提高双重压力并行中加大房地产的供给，以满足日益增长的消费需求。

评价调控政策的优劣要看最终的全局结果，而不是看某一单个行业。也许把房地产当成经济过热的原因来调控并不成功，但如果将这个行业当成政策受益的结果看，也许恰恰证明的是经济发展的成功。