合富辉煌集团董事副总经理黎振伟

     (黎振伟精彩言论全文)

      黎振伟:第一我们从住到商、从高到低，从销售到经营这是我们今天开发商要面临的，我们如果还是单纯做住宅可能我们就没有什么地方了，我们综合商业物业的特点是多样性、标志性、规模性、多元性，所以综合以上就是漂亮，但是我们也看到，综合性物业是关联性、经营性、可持续性难度是非常大的。广州的CBD、体育中心，这是上海CBD（看图）其实我们看到这些是不容易做的。

      我们说商务物业和商业不同，商务物业是综合的，这是我们现在开发商，我们第一面对的问题是，需要地区经济和市场的支持，第二需要政府政策的支持，城市规划的支持，企业实力与专业能力的支持。也就是说我们要开发商务物业的话，在座的各位，我们一定要借助天时地利人合是缺一不可的。我们可以看看广州、北京、上海、深圳四个地方，写字楼市场跟经济的发展是密切相关的。当然我们可以看到广州经济总量没法和上海比，文化、经济也没法跟北京比，所以他的写字楼的供应率是比较低的。同样我们看到，哪怕是中国最发展的四个城市，经济总量、城市发展都决定了写字楼的供应量。所以说房地产跟以上几个特征是相适应的，地区经济支持非常重要，在较长时间内，市场机制是灵活的，写字楼在广州发展经过了15年，其中有过剩、紧缺、高价、低价的，比如我个人的观点，在所有物业当中，写字楼物业供求是最敏感的，一旦经济不好就过剩，如果经济一旦不好久最受影响。写字楼供求和城市是吻合的。

      广州这几年，政府在推动写字楼物业发展中，政策在不断变化，从紧到松从松到紧，仅仅四到五年当中，我们政策已经变了四变了，一个城市没有相应的政策让开发商开发是不行的。所以政策对房地产的影响是满大的。我们在海口到今天为止生产滥尾的写字楼物业，城市的规划与配套支持非常重要。我来了也看到，南京政府在推动西区，因为奥林匹克中心政府做了大量的建设，但是我觉得CBD不是任何一个城市都可以去做的，如果没有规划、配套、支持，大量的写字楼将空置，这是广州的会展中心（看图），它发展的非常迅猛，写字楼也卖的很好，因为他有我们中国从解放后到今天一直发展的交易会，如果这个交易会搬移了这里，那么就没有这么好的境况了，为了保住这个交易会，广州市政府不惜花了上百亿，这个广州的另外一个CBD珠江新城，由于他没有产业的支持，他今天为止仍然是大片的草地，住宅建起来了，写字楼没有敢建。

      企业的实力、专业的支持，实力和重要，做综合的物业、企业不是一般的企业，富丽地产一次花了20多亿在广州做写字楼，他是为上市做准备的，而且他们不仅自己做，是联合了国际酒店集团、商务地产集团做的。当然现在富丽上市了，他的资产有上百亿。商务物业有几个误区，一个是形象工程，为了平衡用地而建，还有一个为了短期盈利而金，他不知道综合物业经营的困难，而且以为他的价格高就可以卖的贵，这是在南通的中央商务区。这里怎么做CBD呢？这是萧山杭州，萧山是中国百强县排第六名，现在排第七名，他的商务不发达，所以在新区建了大量的写字楼、商业、公寓。（看图）这是广州我们中国第一个以返租形式进行的物业。还有，我们可以看到（看图），这是我们在长沙为某大型商业做的策划，我们是后期进去的，这个地块在市区的边缘，总建筑面积有8万平米。我们问开发商你为什么要建这么大？开发商因为我大，别人就不敢跟我竞争了，如果我大别人就进来了。这个显然开发商没有经验，所以我们要做的是调整，很多设计可能都要改变。

      下面我们讲讲我们应该怎么做商务地产综合发展，香港太谷地产的经营值得我们学习，他们的经验是非常丰富的，他们做高端物业、综合物业的经验是非常丰富的，如果他们到南京竞争是非常强的。这是太谷的几个综合物业，他们的理论是什么呢？太谷做商业地产的经验，我问了他们的总经理，他用很简单的话回答我：比例协调，先内后外、长远目标，他们没有很多理论，也没有很多深奥的道理，但是这四句话却蕴含了很多的内涵。我们现在很多商场可能搞了很多空间很杂乱，那不叫杂乱，只能增加人家视觉的错误。我增加到广州看太谷做的商业物业，这个项目总投资40个亿，总建面积28万平米，但是研究的过程，太谷地产整整用了一年半。他国内委托了我们，也委托了英国公司，原来这个项目是广州日报做出来的，他已经花了一百多万的美金做了这个目标。五、广州世茂商务中心，这里有花园酒店、世茂中心大厦，这个项目由于时间关系我不多讲了。最初叫珠江实业中心，后来因为定位原因，改成了世茂大厦。这个项目的转变也为广州带来了首栋甲级写字楼，同时我们引进了智能化物业，广州首栋智能化物业的价格高峰。广州也因为这些写字楼物业带来了一大批后续写字楼物业的开发。但这个高峰期仅仅过了半年，广州的写字楼就回落了，短短两年之内，我们这个写字楼从三万四千楼港币跌到了一万四千块钱都没有人买。同时引进了世茂花园，还带动了周边豪宅区的发展。当然这些都是综合发展带来的。综合发展同样它的后来走向衰落，由于我们把价格带起来了，但是由于规划的落后，导致市场价格也回落了，住宅都跌了一半。

      新时期商务物业发展的思考，从广州、国际、中国今天，我自己有这几个想法，第一我们的城市与交通的发展制约其改变，第二市场与经济的条件改变着发展，第三产业与互联网的发展改变其发展，第四生态与能源的限制也改变我们发展。站在知识经济的前沿、站在专业与行业的前沿，我们需要更专、更持久的精神对待商务物业。谢谢大家。