将面临还贷和工程队催款双重压力；但业内认为，海外买家仍将陆续进入上海市场 

　　昨日，在“人民币升值及海外买家心态的影响”座谈会上，包括华东分院副院长陈晟、国泰君安固定收益证券总部董事总经理周理、申银万国证券研究所高级分析师陈昱新等专家首度达成共识：迫于年底银行贷款必须归还、春节之前工程队催款结算的双重压力，发展商必须研究明年年初开始的销售压力加剧之后的对策。 


　　陈晟认为，一季度本就属于年度销售中的淡季，按市场现状，开发商的销售回款会面临困境。因此，传统的春节淡季前后，将会出现一批不堪资金重压而价格“失守”的发展商。 


　　“今年秋季，可能会有一些楼盘的价格出现进一步下跌，但那还能看作是发展商迎合市场的促销之举。明年一季度才更应该引起预警，因为那将是各方压力综合下的被动结果，部分资金链紧绷的企业可能会被拖垮。”陈晟说。 


　　不过，对于“境外机构投资者仍将持续进入上海楼市”这一观点，以上专家一致认为，人民币升值的过程对人民币资产总体而言是有益因素。 


　　与内地地产开发企业收缩资金链形成鲜明对比的是，海外买家和投资机构仍将陆续进入上海市场。目前，上海业界盛传，至今年年底，摩根士丹利还将在上海市场出手收购。 


　　尽管人民币升值成为海外买家入场的一大动因，但几乎所有与会专家都指出，这并不代表海外买家为豪赌人民币升值而来，即只做短期投机。“他们同时也看好中国内地房地产市场的前景，希望获取稳定回报，做长期投资。” 


　　“原来进入内地市场的基金，多属快进快出的对冲基金；而现在进入的，则逐步倾向于长期投资，来自于全球各地。”第一创业证券分析师向《每日经济新闻》表示。 


　　最新提供的一份调研报告显示，上海房地产市场的海外基金主要来源依次是：港澳台地区，占33%；北美，占20.5%；东南亚，占20.5%；此外还有日本、韩国和欧洲。 


　　“海外基金来源分布比较均匀，主要还是以华人背景的投资者占绝大多数。”陈晟说。 


　　一般而言，机构投资者重点关注上海的写字楼市场和商业地产，而个人投资者则对高档公寓和别墅更感兴趣。 


　　由于普遍认为目前人民币升值尚未到位，人民币资产的增值性使买家心态坚挺，缓解了宏观调控下的抛售心态。在人民币升值对高端物业市场将带来怎样的影响方面，62.5%的机构认为是利好。 


　　戴德梁行投资部助理董事叶建成也表示，至少在未来两年内，大多数机构投资者还将积极扩充中国内地市场物业拥有量。 


　　到明年年初，开发商可能话语权尽失。